La toiture lors d’une inspection préachat : ce que l’inspecteur vérifie

Méthode d’inspection

L’inspection de la toiture est un examen visuel et non destructif : aucun matériau n’est retiré ni démonté. Lorsque l’accès est sécuritaire, l’inspecteur circule sur la toiture. Dans le cas contraire, l’examen est réalisé à partir de l’échelle ou du sol, et cette limite est consignée au rapport.

Lorsque les conditions le permettent, l’inspecteur peut également examiner la toiture à l’aide d’un drone. Cet outil est particulièrement utile pour les toitures hautes, à forte pente ou difficiles d’accès, puisqu’il permet d’en observer l’ensemble des versants.

L’examen comporte deux volets complémentaires : le revêtement extérieur et l’entretoit, lorsqu’il est accessible. Un revêtement en apparence en bon état peut dissimuler des traces d’humidité sous le pontage, et l’inverse est également possible.

Le revêtement

Sur une toiture en bardeaux d’asphalte, les signes d’usure les plus fréquents sont :

• la perte de granules, souvent révélée par leur accumulation dans les gouttières;
• des bardeaux recourbés, fissurés, soulevés ou manquants;
• des zones affaissées ou ondulées, pouvant indiquer une faiblesse du pontage;
• la présence de mousse ou de lichens, particulièrement sur les versants ombragés.

Sur une toiture plate à membrane, l’inspecteur porte attention aux boursouflures, aux fissures, à l’état des joints et aux zones de rétention d’eau. Sur une toiture métallique, il examine la corrosion, la fixation des vis et l’état des joints.

Les solins et les pénétrations

La majorité des infiltrations prennent naissance aux endroits où la toiture est percée ou change de plan :

• le pourtour de la cheminée;
• les évents de plomberie et les aérateurs;
• les puits de lumière et les lucarnes;
• les noues, à la rencontre de deux versants;
• la jonction entre la toiture et un mur.

L’inspecteur y recherche notamment des solins décollés ou corrodés, des scellants détériorés et des réparations de fortune.

Les gouttières et les descentes pluviales

Des gouttières qui débordent, qui présentent une pente insuffisante ou qui se déversent au pied de la fondation peuvent contribuer à l’humidité au sous-sol. L’inspecteur en vérifie l’état, la pente et le point de rejet de l’eau, qui devrait idéalement se situer à distance du bâtiment.

L’entretoit

L’entretoit révèle souvent des indices invisibles de l’extérieur. L’inspecteur y observe notamment :

• les cernes et les taches sur le pontage et la charpente;
• la présence de moisissure;
• la corrosion des clous ou la présence de givre sur le pontage en hiver, signes d’un excès d’humidité;
• un isolant affaissé, humide ou mal réparti;
• une ventilation déficiente, par exemple des soffites obstrués;
• un conduit de ventilateur de salle de bain qui se déverse dans l’entretoit plutôt qu’à l’extérieur.

Une ventilation ou une isolation déficiente de l’entretoit favorise par ailleurs la formation de barrages de glace en bordure de toiture, une cause fréquente d’infiltration au Québec.

L’âge de la toiture

L’inspection ne permet pas d’établir avec précision l’âge d’une toiture. L’état du revêtement renseigne sur son degré d’usure, mais l’information la plus fiable demeure celle du vendeur. Il est utile de demander l’année de la dernière réfection et, si possible, la facture de l’entrepreneur, puis de comparer ces renseignements avec la déclaration du vendeur.

Les points à surveiller lors d’une visite

• Depuis le sol, repérez les bardeaux recourbés, manquants ou de teinte inégale.
• Observez les gouttières : la présence de granules ou de végétation constitue un indice d’usure.
• À l’intérieur, examinez les plafonds du dernier étage et le pourtour des puits de lumière : une tache brunâtre peut signaler une infiltration.
• Demandez l’année de réfection de la toiture.

Ces observations ne remplacent pas l’inspection, mais elles vous permettent de poser les bonnes questions au vendeur.

Le contenu du rapport

Le rapport décrit les observations, photos à l’appui, et précise les éléments qui nécessitent une réparation ou un suivi. Lorsque la situation le justifie, nous suggérons de faire évaluer la toiture par un couvreur, qui pourra estimer les travaux à prévoir. Vous disposez ainsi de l’information nécessaire avant l’échéance de votre condition d’inspection.

Pour connaître le déroulement complet, consultez notre page sur l’inspection préachat.